11. 투자부동산

1. 투자부동산의 의의

 투자부동산은 기업이 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위해 보유하고 있는 부동산입니다. 다시 말해 기업이 부동산을 재화의 생산이나 용역의 제공 혹은 관리 목적으로 사용한다면 유형자산, 정상적인 영업활동 과정에서 판매 목적으로 보유한다면 재고자산으로 분류하고, 다르게 단순히 임대료를 취득하거나 매매차익을 얻는 것을 목적으로 한다면 이를 투자부동산으로 분류하는 것입니다.

 

 투자부동산의 예

 i. 장기 시세차익을 목적으로 보유하고 있는 토지

 ii. 직접 소유 혹은 금융리스를 통해 보유하고 운용리스로 제공하는 건물

 iii. 장래에 사용 목적을 결정 못한 채 보유만 하고 있는 토지

 iv. 운용리스로 제공하기 위해 보유하고 있는 미사용 건물

 v. 미래에 투자부동산으로 사용하려고 개발 중인 부동산

 

 정상적인 영업 과정에서 단기간에 판매하기 위해 보유하고 있는 토지는 재고자산으로 분류되어야 합니다. 그 외 다음과 같은 항목은 투자부동산에 해당하지 않습니다.

 i. 정상적인 영업 과정에서 판매하기 위한 부동산 또는 이를 위해 개발 중인 부동산

 ii. 자가사용 부동산

 iii. 제 3자를 위해 건설 혹은 개발 중인 부동산

 iv. 금융리스로 제공한 부동산

 

2. 인식과 측정

 

(1) 최초 인식

 투자부동산도 유형자산과 동일하게 취득하기 위하여 제공한 모든 자산의 공정가치를 투자부동산의 취득원가로 합니다. 그러므로 투자부동산의 취득이나 사용할 수 있는 상태로 준비하는 과정과 직접 관련된 지출이 모두 취득원가를 구성합니다. 직접적으로 관련 있는 지출을 예를 들면 법률 용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료나 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖에 거래원가 등입니다. 하지만 다음 항목들은 투자부동산의 원가에 포함되지 않습니다.

 

 i. 경영진이 의도하는 방식으로 부동산을 운영하는데 필요한 상태에 이르게 하는 데 직접 관련이 없는 초기원가

 ii. 계획된 사용 수준에 미치기 전에 발생하는 부동산의 운영 손실

 iii. 개발 과정에서 발생한 비정상적인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액

 

(2) 인식 후 측정

 투자부동산을 최초로 인식한 후 당해 자산에 대하여 원가모형과 공정가치모형 중 하나를 선택하여 모든 투자부동산에 적용합니다. 따라서 보고 기간 말에 보유하고 있는 일부 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 적용하고, 일부 투자부동산에 대하여는 원가모형을 적용할 수 없습니다. 단, 부동산의 특성 때문에 공정가치를 신뢰성 있게 평가할 수 없는 경우 이 투자부동산만 원가모형을 적용할 수 있고, 그 외 부동산에는 공정가치모형을 적용할 수 있습니다. 이때 원가모형을 적용하는 투자부동산의 잔존가치는 없는 것으로 간주하며, 처분할 때까지 기업회계기준서 제1016호 유형자산을 적용합니다.

 

1) 원가모형

 원가모형을 적용할 경우 내용연수에 걸쳐 감가상각해야 합니다. 또한 주석에 부동산의 공정가치를 공시하여야 합니다.

 

2) 공정가치모형

 공정가치모형을 적용할 경우 모든 투자부동산에 대하여 감가상각을 수행하지 않고 공정가치로 평가하여 측정합니다. 이는 감가상각을 수행하여 감가상각비를 당기손익에 반영하더라도 공정가치 평가를 통해 감가상각비 효과가 상쇄되기 때문입니다. 투자부동산의 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영합니다. 부동산을 공정가치로 평가한다는 측면에서 유형자산의 재평가모형과 유사하지만, 유형자산의 재평가모형의 경우에는 평가이익은 기타포괄손익으로 인식하고 재평가손실은 당기손익으로 인식한다는 점에서 차이가 있습니다.

 

3. 제거

 투자부동산을 처분하거나 또는 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 경제적 효익을 기대할 수 없는 경우에는 재무상태표에서 제거합니다. 또 투자부동산의 순처분금액과 장부금액의 차이를 처분이 발생한 기간에 당기손익으로 인식합니다.

 

4. 투자부동산의 대체

 부동산의 사용 목적이 변경되는 경우, 다시 말해 투자부동산이 자가사용부동산 또는 재고자산으로 분류되거나 반대의 경우로 계정 간의 대체를 할 수 있습니다. 투자부동산에 대해 자가사용을 개시하는 경우에는 투자부동산을 자가사용부동산으로 대체합니다. 자가사용이 종료된 경우에는 자가사용부동산을 투자부동산으로 대체합니다. 또한 정상적인 영업 과정에서 판매하기 위하여 개발하고 있는 경우에는 투자부동산을 재고자산으로 대체합니다. 그런데 판매 목적으로 보유하고 있던 자산을 제 3자에게 운용리스로 제공하는 경우에는 재고자산을 투자부동산으로 대체합니다.

 

(1) 원가모형을 적용하는 경우

 투자부동산에 대하여 원가모형을 적용하는 경우에는 대체가 이루어지기 전 장부금액을 자가사용부동산, 재고자산, 투자부동산으로 승계합니다.

 

(2) 공정가치모형을 적용하는 경우

 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 적용하는 경우에는 사용 목적 변경 시점의 공정가치로 분류 변경합니다.

 

1) 투자부동산에서 다른 자산으로 분류 변경

 사용 목적의 변경으로 공정가치로 평가한 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산으로 대체하는 경우, 사용 목적 변경 시점의 공정가치로 분류 변경합니다. 분류 변경에 따른 손익은 투자부동산에서 발생한 손익이므로 당기손익으로 반영합니다.

 

2) 다른 자산에서 투자부동산으로 변경

 자가사용부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우, 사용 목적 변경 시점까지 감가상각한 후 유형자산의 장부금액과 공정가치의 차액은 유형자산에서 발생한 손익이므로 유형자산의 재평가모형의 방법을 그대로 적용합니다.